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周以升:“REITs包治百病”從實操來看不太可能

來源:北京商報2023-05-22 04:40:40


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北京商報訊(記者劉四紅)5月21日,在2023清華五道口全球金融論壇上,清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示,金融是為實體經濟服務的,那當前我們實體經濟的問題到底是什么?他談了“三個三”層面的內容。

首先是三個行業(yè):基礎設施、住宅開發(fā)和商用不動產;二是三類主體:政府、地方平臺、開發(fā)商;此外是三種問題:紓困、盤活、轉型。

也就是說三個行業(yè)、三類主體的三種問題。如果用同一個邏輯來說,就是從過去的銷售投資驅動轉換為持有運營驅動。

“這種情況下,我們看金融問題,就是能否建立一個適應持有運營的業(yè)務,也就是不動產業(yè)務的金融生態(tài),功能性來講就是:紓困、盤活和促轉型。有學者認為:REITs包治百病。我個人觀察,從實操來看,是不太可能的。”周以升稱,REITs是一個成熟期的、特定企業(yè)特定資產的盤活工具,在試點期采取了甚至比上市公司更嚴格的審核尺度。很多棘手的、迫切的問題REITs并不能直接解決,包括有一定經營、法律、稅收、財務風險的資產,較難由政府自上而下全部把關,可以靠資本市場自己去價值發(fā)現(xiàn)和風險定價。

“REITs是詩和遠方,眼前柴米油鹽、餓肚子的問題怎么辦?要解決多元主體的、多元資產的多元需求,特別是紓困、改造提升和未成熟期的存量盤活問題。這就是我看到不動產私募、不動產基金推出的背景,也是呼吁要開拓私募REITs,繼續(xù)發(fā)展類REITs的主要原因。”周以升認為,這些產品在過去CMBS和類REITs已經被驗證,資本市場完全可以發(fā)揮其價值發(fā)現(xiàn)和風險定價的功能,可以更好的服務于實體經濟中多元的資本需求。

周以升還指出,公募REITs試點期,不能出口太寬,除了不動產私募投資基金外,有沒有可能有一些過渡性的非公募的REITs產品?比如參考成熟市場的“私募REITs”,讓投資人認可的雖然具有一定風險的資產也可以進入資本市場,讓這個金融循環(huán)能夠更好的啟動起來,發(fā)揮金融支持實體經濟的作用。

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