近期，中國(guó)資本市場(chǎng)迎來了一個(gè)投資新品種——公募REITs。這類專業(yè)性很強(qiáng)的產(chǎn)品背后有哪些故事，又將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)金融體系和投資者帶來哪些影響和變化?
中國(guó)版公募REITs開啟
REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，已經(jīng)成為國(guó)際資本市場(chǎng)的重要金融投資產(chǎn)品。
這種產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。
截至2019年，全球已有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)形成了REITs市場(chǎng)，并建立相關(guān)制度，資產(chǎn)管理規(guī)模超過2萬億美元。
在發(fā)展中，REITs包含的不動(dòng)產(chǎn)從商業(yè)地產(chǎn)、公寓逐步擴(kuò)展至交通、能源、倉儲(chǔ)、工業(yè)、醫(yī)療、通信等領(lǐng)域，推動(dòng)了眾多傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的深刻變革。
REITs進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的過程并非一蹴而就。如何針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融的發(fā)展實(shí)際設(shè)計(jì)符合中國(guó)市場(chǎng)的改革路徑，考驗(yàn)著改革者、市場(chǎng)參與方的決心與智慧。
經(jīng)過多年探索，中國(guó)版的公募REITs找到著力點(diǎn)，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入開始試點(diǎn)，探索出了一套符合中國(guó)國(guó)情的制度設(shè)計(jì)，開啟乘風(fēng)破浪的旅程。人們期待著，公募REITs在中國(guó)市場(chǎng)煥發(fā)新的生機(jī)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入更多活力。
對(duì)于投資者而言，REITs具有相對(duì)穩(wěn)定的投資收益，可以成為長(zhǎng)線投資產(chǎn)品。對(duì)于資產(chǎn)持有者來說，REITs實(shí)現(xiàn)了依托不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益性融資，在一定程度上消除了不動(dòng)產(chǎn)易導(dǎo)致資金錯(cuò)配的缺陷，從而可以有效防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高長(zhǎng)周期、風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)的流動(dòng)性。對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言，REITs在將募集資金用于持有資產(chǎn)的同時(shí)，又可以并購(gòu)新的項(xiàng)目，是運(yùn)營(yíng)管理和商業(yè)模式復(fù)制的高效助推手段。
回應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“升級(jí)”的需求
中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要形成更高效率和更高質(zhì)量的投入產(chǎn)出關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)在高水平上的動(dòng)態(tài)平衡。這離不開一個(gè)更高質(zhì)效的金融體系。
在北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢看來，改革開放40多年，中國(guó)創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇跡。特別是近20年，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。
這個(gè)過程中，以土地和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品，成為信用擴(kuò)張的主要方式，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了大量資金，支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施存量大量形成的同時(shí)，也要看到，政府部門與企業(yè)的負(fù)債率攀升。
如何堅(jiān)持深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，繼續(xù)完成“三去一降一補(bǔ)”重要任務(wù)，是擺在各方面前的重要課題。
對(duì)于中國(guó)的金融體系來說，持續(xù)深化改革，提高直接融資比重，有效盤活存量資產(chǎn)、形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為回應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“升級(jí)”需求的必修課。
公募REITs是重要的改革舉措。多位業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)各級(jí)政府和相關(guān)企業(yè)支出中用于投資的比例較大，積累了規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)?；A(chǔ)設(shè)施REITs可盤活這些存量資產(chǎn)，提供增量投資資金，降低杠桿率，有利于防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人高莉介紹，首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目涵蓋高速公路、工業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、污水處理和垃圾發(fā)電等多種資產(chǎn)類型，募集資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)投向補(bǔ)短板領(lǐng)域。下一步，證監(jiān)會(huì)將及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。
引領(lǐng)居民投資新風(fēng)向
伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，中國(guó)居民積累了大量財(cái)富。人們理財(cái)需求的旺盛催生了一個(gè)蓬勃的財(cái)富管理市場(chǎng)。
“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，多渠道增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入。這將為消費(fèi)提供長(zhǎng)期的內(nèi)生動(dòng)力，同時(shí)也更好滿足人們對(duì)美好生活的向往。
居民的財(cái)產(chǎn)性收入主要來自金融市場(chǎng)的回報(bào)，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入，需要開發(fā)與各類居民需求相匹配的金融產(chǎn)品。
長(zhǎng)期以來，中國(guó)理財(cái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品分別為“低風(fēng)險(xiǎn)、低收益”和“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”兩類。家庭資產(chǎn)配置的產(chǎn)品籃子一直存在“短板”。
公募REITs的推出有望提供一種不同于股票和債券的大類資產(chǎn)。張崢認(rèn)為，公募REITs的投資屬性可以用“中風(fēng)險(xiǎn)、中收益，高比例分紅”來形容，能夠降低不動(dòng)產(chǎn)的投資門檻，幫助投資者更好地享受中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。
“由于公募REITs的底層資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與目前市場(chǎng)上主流的股債為主的金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，有助于投資者資產(chǎn)配置的多元化，具有較高的配置價(jià)值。”張崢說。
監(jiān)管部門釋放出鼓勵(lì)公募REITs發(fā)展的信號(hào)。證監(jiān)會(huì)表示將積極培育多元化REITs投資者群體，鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)、社?；稹⒆C券、基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與。
隨著公募REITs市場(chǎng)發(fā)展，未來這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模將會(huì)有多大?張崢等專家測(cè)算，根據(jù)中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模和海外REITs市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，保守估計(jì)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)將達(dá)到5萬億-14萬億元。
未來，公募REITs發(fā)展要做的“功課”還有很多：底層資產(chǎn)范圍的拓展、管理人能力的提升，投資者的培育……這些都需要持續(xù)探索。
(記者 劉慧 姚均芳)
